Poate proprietarul să schimbe încuietoarea dacă nu ai plătit chiria? Cum se face legal evacuarea în Italia
În Italia, proprietarul unei locuințe închiriate nu poate decide singur evacuarea chiriașului pentru neplata chiriei. Chiar dacă există restanțe de mai multe luni, recuperarea imobilului trebuie realizată prin mijloacele prevăzute de lege.
Schimbarea încuietorii în lipsa chiriașului, pentru a-i împiedica accesul, nu reprezintă o metodă legală de evacuare. Nici scoaterea bunurilor personale din apartament sau amenințările pentru a determina plecarea nu înlocuiesc procedura judiciară.
În funcție de împrejurări, proprietarul care recurge la asemenea măsuri poate răspunde civil sau penal.
Un reper important este hotărârea nr. 10995 din 23 martie 2026 a Curții de Casație italiene. Instanța a analizat o situație în care un imobil fusese oferit spre folosință gratuită, iar persoana care îl pusese la dispoziție schimbase încuietoarea pentru a împiedica revenirea ocupanților.
Curtea a confirmat că înlocuirea încuietorii, atunci când este folosită pentru recuperarea unilaterală a imobilului în locul procedurii judiciare, poate constitui infracțiunea de esercizio arbitrario delle proprie ragioni, reglementată de articolul 392 din Codul penal italian.
Deși speța privea o locuință folosită gratuit, motivarea hotărârii face referire și la situația unui proprietar care încearcă să recupereze prin aceleași mijloace o locuință închiriată.
După câte zile de neplată poate proprietarul să ceară evacuarea?
Pentru contractele de închiriere a locuințelor, articolul 5 din Legea nr. 392/1978 stabilește că neplata chiriei după trecerea a 20 de zile de la scadență poate constitui motiv pentru rezilierea contractului.
În cazul cheltuielilor accesorii, cum ar fi anumite cheltuieli de întreținere, legea stabilește un prag diferit: suma neachitată trebuie să depășească valoarea a două chirii lunare.
Aceste condiții nu înseamnă că, în ziua a 21-a, proprietarul poate veni să evacueze chiriașul.
Ele permit inițierea procedurii judiciare, dacă sunt îndeplinite cerințele legale.
Procedura poartă numele de sfratto per morosità, adică evacuare pentru neplata chiriei.
Cum se face legal evacuarea în Italia?
Proprietarul care dorește să recupereze locuința trebuie să se adreseze tribunalului competent pentru zona în care se află imobilul, de regulă prin intermediul unui avocat.
Procedura presupune mai multe etape:
- Solicitarea plății restanțelor. Proprietarul poate transmite o notificare prin care cere achitarea sumelor datorate.
- Citarea chiriașului. Dacă problema nu este rezolvată, proprietarul poate solicita evacuarea printr-un act numit intimazione di sfratto per morosità, însoțit de citația pentru prezentarea în instanță.
- Termenul în fața judecătorului. Chiriașul poate contesta cererea, poate prezenta documente privind plățile efectuate sau poate solicita, în condițiile legii, un termen pentru achitarea restanțelor.
- Decizia instanței. Dacă sunt îndeplinite condițiile, judecătorul poate valida evacuarea și poate dispune eliberarea imobilului.
- Executarea evacuării. Dacă locuința nu este eliberată voluntar, recuperarea ei se realizează prin procedura de executare, cu intervenția executorului judecătoresc italian.
Potrivit articolului 660 din Codul de procedură civilă, între notificarea citației și termenul de judecată trebuie să existe, în mod obișnuit, cel puțin 20 de zile libere. Judecătorul poate reduce acest interval în cazurile prevăzute de lege.
Dacă chiriașul nu se prezintă sau nu contestă cererea, judecătorul poate valida evacuarea, cu respectarea condițiilor legale. Absența de la termen poate avea, așadar, consecințe importante.
Dacă există o contestație, procedura poate continua în instanță, iar efectele acesteia depind de argumentele și probele prezentate.
Poți obține 90 de zile pentru plata chiriei restante?
În anumite situații, da. Articolul 55 din Legea nr. 392/1978 permite chiriașului unei locuințe să remedieze neplata în cadrul procesului.
La prima înfățișare, acesta poate achita chiria restantă, cheltuielile accesorii datorate, dobânzile legale și cheltuielile de judecată stabilite de instanță, în condițiile prevăzute de lege.
Dacă nu poate plăti imediat și dovedește că se confruntă cu dificultăți, judecătorul poate acorda un termen de maximum 90 de zile pentru achitarea sumelor.
Termenul nu este automat. El trebuie solicitat și este acordat în condițiile legii.
Există și o prevedere specială care permite un termen de până la 120 de zile atunci când neplata, care nu s-a prelungit mai mult de două luni, este consecința unor dificultăți economice apărute după încheierea contractului, precum șomajul, boala sau alte situații grave și dovedite.
Legea limitează și numărul situațiilor în care restanțele pot fi remediate prin această procedură într-un interval de patru ani.
Achitarea integrală a sumelor în condițiile articolului 55 împiedică rezilierea contractului pentru neplata respectivă.
Cine poate pune efectiv în aplicare evacuarea?
O hotărâre de evacuare nu îi permite proprietarului să recurgă la forță pe cont propriu.
Dacă locuința nu este eliberată voluntar, se aplică procedura de executare prevăzută de Codul de procedură civilă italian.
Potrivit articolului 608, executorul judecătoresc, numit ufficiale giudiziario, notifică persoana obligată să elibereze imobilul cu cel puțin zece zile înainte de data stabilită pentru intervenție.
Notificarea trebuie să indice ziua și ora la care urmează să se desfășoare procedura.
Executorul judecătoresc poate interveni pentru predarea posesiei locuinței și poate solicita, atunci când este necesar și în condițiile legii, sprijinul forțelor de ordine.
Durata totală a evacuării nu este fixă. Aceasta depinde de procedura judiciară, eventualele contestații și organizarea executării.
Ce faci dacă proprietarul a schimbat încuietoarea și nu te mai lasă în casă?
Un chiriaș care se confruntă cu această situație ar trebui să documenteze incidentul și să solicite rapid asistență juridică.
Este util să păstreze contractul de închiriere, dovezile plăților, mesajele schimbate cu proprietarul și orice alte documente relevante.
În funcție de împrejurări, poate depune o plângere la Polizia di Stato sau la Carabinieri și poate solicita unui avocat să analizeze măsurile judiciare urgente disponibile pentru protejarea posesiei sau a dreptului de folosință.
Dacă există amenințări ori un pericol imediat pentru siguranța personală, poate apela numărul unic de urgență 112.
Este important ca persoana afectată să nu încerce să rezolve conflictul prin violență sau prin forțarea accesului fără consiliere juridică.
De asemenea, schimbarea ilegală a încuietorii nu anulează automat eventualele datorii pentru chirie. Litigiul privind restanțele și legalitatea conduitei proprietarului trebuie analizate distinct.
Ce faci dacă ai primit o citație pentru evacuare și nu ai bani de avocat?
Primirea unei citații nu trebuie ignorată. Chiriașul ar trebui să verifice data termenului de judecată, suma solicitată și documentele pe care se bazează cererea proprietarului.
Persoanele cu venituri reduse pot verifica dacă îndeplinesc condițiile pentru patrocinio a spese dello Stato, adică asistență juridică suportată de stat.
Potrivit informațiilor publicate de instanțele italiene, plafonul general de venit impozabil anual este de 13.659,64 euro, conform actualizării din 2025. Evaluarea eligibilității poate lua în considerare și veniturile membrilor familiei, potrivit regulilor aplicabile.
Cererile se depun prin procedura specifică, cu implicarea baroului competent, iar admiterea nu este automată.
Românii care locuiesc cu chirie în Italia pot solicita informații și de la organizațiile locale pentru protecția chiriașilor, precum SUNIA, SICET sau UNIAT.
Neplata chiriei poate avea consecințe serioase, inclusiv pierderea locuinței. Dar nici restanțele și nici dreptul de proprietate nu permit evacuarea prin schimbarea încuietorii în afara procedurii legale.
Te-ar putea interesa și: Italienii au un truc înainte de iarnă. Uscătorul de păr care curăță caloriferul pe dinăuntru