De ce construirea de noi locuințe nu ar rezolva criza imobiliară din Spania

Argumentul este simplu: prețurile locuințelor au crescut pentru că numărul gospodăriilor a crescut mai repede decât numărul caselor disponibile. Prin urmare, dacă se construiesc suficiente locuințe noi, oferta crește, iar prețurile ar trebui să scadă.

Piața spaniolă are într-adevăr un deficit important. Din 2021, populația Spaniei a crescut cu 2,17 milioane de persoane, adică 4,6%, iar numărul gospodăriilor a crescut cu 1,22 milioane, respectiv 6,6%. În aceeași perioadă au fost finalizate doar 468.000 de locuințe noi, cu 1,8% mai multe. Banca Spaniei estima în 2025 deficitul acumulat la aproximativ 750.000 de locuințe.

Când mai multe locuințe nu au însemnat prețuri mai mici

Legătura dintre numărul locuințelor și prețuri nu este însă atât de directă. Între 1997 și 2007, în perioada bulei imobiliare, în Spania s-au construit mai multe locuințe decât gospodării noi. Cu toate acestea, prețul real al locuințelor s-a dublat.

83% dintre citricele importate în Spania au reziduuri de pesticide interzise în UE, arată un studiu

Guvernul Spaniei interzice proprietarilor cu peste 10 case cumpărarea de noi locuințe până în 2030

Cererea a fost alimentată atunci în special de accesul la credit, nu doar de apariția unor gospodării noi. Și perioada pandemiei oferă un exemplu diferit. Atunci s-au construit mai puține locuințe raportat la numărul gospodăriilor, dar prețurile reale ale chiriilor au scăzut cu 12%. În schimb, între 2014 și 2020, raportul dintre numărul locuințelor și cel al gospodăriilor nu s-a modificat, în timp ce chiriile au crescut cu 47% în termeni reali.

Datele arată astfel că evoluția prețurilor depinde nu doar de oferta de locuințe, ci și de natura cererii.

Locuințele sunt cumpărate și ca investiții

O locuință nu este cumpărată întotdeauna de o familie care are nevoie de un spațiu în care să locuiască. Poate fi cumpărată ca a doua casă, pentru a fi transformată în locuință turistică sau pur și simplu ca investiție.

În același timp, există familii și tineri care ar vrea să se mute singuri, dar nu își permit să intre pe piața imobiliară. Unii rămân astfel în casa părinților sau sunt nevoiți să împartă locuința cu alte persoane.

Condițiile financiare au făcut, în ultimii ani, din locuințe un activ atractiv pentru investitori. Investițiile în proprietăți, fie pentru închiriere, fie în speranța creșterii valorii acestora, au devenit mai profitabile decât investițiile în obligațiuni de stat.

Cererea poate crește astfel chiar și atunci când nu apar gospodării noi. Dacă investitorii consideră că prețurile vor continua să crească sau că pot obține venituri importante din chirii, vor cumpăra locuințe pentru investiții și vor concura cu cei care caută o casă în care să locuiască.

Investitorii ocupă un loc tot mai important pe piața imobiliară

În timpul bulei imobiliare, creditul a avut un rol important în stimularea cererii. În prezent, situația este diferită: investitorii se bazează mai mult pe patrimoniul pe care îl dețin deja.

Creditarea ipotecară a scăzut de la echivalentul a 58% din PIB în 2014 la 31% în 2025. În același an, aproape jumătate dintre locuințele cumpărate în Spania au fost achitate fără ipotecă, potrivit datelor Băncii Spaniei.

A crescut și ponderea cumpărătorilor care sunt persoane juridice, adică firme sau alte entități. În 2025, acestea au reprezentat 11,3% din achizițiile de locuințe, față de 5,5% în perioada bulei imobiliare. Procentul a atins însă un vârf de 22,2% în 2013.

Între august 2025 și iulie 2026, ponderea cumpărărilor realizate de persoane juridice a ajuns la 17% în Santa Cruz de Tenerife, 15% în Lleida și 14% în Málaga și Almería. În Madrid, Insulele Baleare și Las Palmas, procentul a depășit 12%.

Și gospodăriile obișnuite au devenit mai active pe piața investițiilor imobiliare. Numărul declarațiilor de venit în care au fost raportate venituri din proprietăți imobiliare s-a dublat din 2008 până în 2024, de la 1,64 milioane la 3,26 milioane.

Ponderea gospodăriilor care obțin venituri din chirii a crescut, de asemenea, de la 6% în 2008 la 14% în 2022. În 2024, 16,5% dintre gospodăriile spaniole, adică aproximativ 3,2 milioane, au declarat venituri provenite din închirierea unor proprietăți, față de 9,4%, aproximativ 1,6 milioane, în 2007.

Ce s-ar întâmpla dacă Spania ar construi încă un milion de locuințe

Construirea de locuințe noi ar contribui la reducerea deficitului. Un milion de locuințe suplimentare ar fi suficient, din perspectiva strictă a ofertei, pentru a acoperi deficitul acumulat din 2021 și, în teorie, ar trebui să contribuie la scăderea prețurilor.

Problema este că locuințele noi nu ar ajunge automat doar la familiile care au nevoie de o casă. Ele ar intra pe o piață în care există și cumpărători interesați de investiții, a doua locuință, locuințe turistice sau proprietăți destinate revânzării.

La această cerere se adaugă și cumpărătorii străini care nu locuiesc permanent în Spania. O parte din locuințele nou construite poate fi astfel absorbită de cererea pentru investiții sau pentru alte utilizări decât locuirea permanentă.

Creșterea numărului de locuințe poate, prin urmare, să nu producă o scădere a prețurilor atât de mare pe cât ar indica simpla relație dintre ofertă și cerere.

Construirea de locuințe combinată cu limitarea cererii speculative

Reducerea crizei ar necesita astfel atât construirea unui număr semnificativ de locuințe publice și accesibile în zonele unde este cea mai mare nevoie, cât și măsuri fiscale și de reglementare care să limiteze folosirea locuințelor ca instrument de investiție.

Printre variantele analizate se află limitarea sau chiar interzicerea anumitor utilizări ale locuințelor care nu răspund nevoii de locuire. Scopul ar fi creșterea ofertei disponibile pentru cei care au nevoie de o locuință și reducerea unei părți din cererea venită din zona investițională.

O asemenea abordare ar afecta însă interesele economice ale celor care obțin profit din investițiile imobiliare. Conflictul dintre aceste interese și nevoia de locuințe accesibile se află în centrul dezbaterii politice din Spania, inclusiv al rezistenței întâmpinate în ultimele săptămâni de unele dintre măsurile guvernamentale privind locuințele.