Harta zonelor tensionate din Spania: localitățile în care prețul chiriilor este limitat

Buletinul Oficial al Statului (BOE) a publicat miercuri cele două decrete aprobate din nou de Consiliul de Miniștri, după ce Congresul le-a respins vinerea trecută. Cele două texte cuprind în total 21 de măsuri menite să faciliteze accesul la locuințe și să combată speculațiile de pe piața imobiliară. Ele păstrează în esență prevederile decretelor respinse, deși au fost introduse unele modificări, notează 20minutos.

Noile măsuri apar în plină criză a locuințelor, care a izbucnit în Spania după evacuarea lui Maricarmen Abascal, femeia în vârstă de 87 de ani care a fost nevoită să își părăsească apartamentul din cartierul Retiro din Madrid, unde locuise mai bine de șapte decenii. Cazul a provocat un val de proteste și mobilizări în mai multe zone ale țării.

O întreagă insulă, cu castel și jacuzzi, scoasă la vânzare în Spania: cum arată și cât costă

Coridă cu pitici în Spania: spectacolul controversat care a împărțit lumea

Primul dintre decrete va intra în vigoare joi. Acesta cuprinde cea mai mare parte a măsurilor, printre care suspendarea până în 2030 a evacuărilor persoanelor vulnerabile, prelungirea extraordinară cu până la doi ani a anumitor contracte de închiriere, restricții privind achiziția de locuințe de către fondurile de investiții, noi reguli pentru închirierea sezonieră și închirierea camerelor, stimulente fiscale pentru chiriile accesibile și o linie publică de finanțare cu dobândă de 0% destinată facilitării achiziției primei locuințe, denumită TU CASA, cu împrumuturi de până la 50.000 de euro. De asemenea, vor fi consolidate regulile aplicabile în zonele tensionate.

Cel de-al doilea decret, care prevede prelungirea automată a contractelor de închiriere, nu va intra în vigoare decât pe 15 noiembrie. Ambele decrete vor trebui supuse unui nou vot în cadrul Diputación Permanente, organismul care înlocuiește Congresul și este format din 68 de deputați.

Cum sunt limitate chiriile în zonele tensionate

Primul decret menține plafonul pentru noile contracte: chiria inițială nu va putea depăși ultima chirie care a fost valabilă pentru aceeași locuință în ultimii cinci ani, după aplicarea actualizării corespunzătoare.

Atunci când proprietarul este un mare deținător de locuințe, se aplică, în plus, plafonul mai mic prevăzut de sistemul național al indicilor de referință pentru prețurile chiriilor. Norma permite, de asemenea, aplicarea indicelui în cazul apartamentelor care nu au fost închiriate în ultimii cinci ani, atunci când acest lucru a fost stabilit în mod expres prin declararea zonei drept zonă tensionată.

Decretul încearcă să împiedice și ocolirea acestor limite. În cazul închirierii camerelor, suma chiriilor din toate contractele simultane pentru aceeași locuință nu va putea depăși chiria care ar fi fost percepută pentru închirierea întregii locuințe. Dacă locuința se află într-o zonă tensionată, trebuie respectate limitele stabilite pentru aceste teritorii.

Sunt reglementate și contractele succesive de închiriere temporară. Atunci când mai multe contracte sunt încheiate succesiv pentru aceeași locuință, creșterea chiriilor ulterioare nu va putea depăși anual valoarea IRAV, iar în zonele tensionate vor trebui respectate limitele de chirie.

O noutate prevăzută în textul publicat miercuri în BOE este că anunțurile pentru locuințele scoase la închiriere trebuie să indice prețul de referință.

„Orice ofertă sau publicitate privind închirierea trebuie să includă cel puțin indicele de referință al prețului chiriei pentru locuință prevăzut de legislația în vigoare, atunci când imobilul se află într-o zonă de piață rezidențială tensionată”, prevede textul.

Sistemul prețurilor de referință introdus de Ministerul Locuințelor oferă un interval de prețuri pentru fiecare locuință, în funcție de amplasarea și caracteristicile acesteia. În cea mai mare parte a Spaniei, acesta are doar caracter orientativ, însă în zonele tensionate limitează, în anumite cazuri, prețul la care pot fi închiriate locuințele.

În cazul micilor proprietari, plafonul prețurilor în zonele tensionate este stabilit în funcție de ultimul contract și trebuie indicat și în momentul publicării anunțului pentru locuință.

În prezent, doar Catalonia, Țara Bascilor, Navarra, Asturias și Galicia au localități declarate drept zone tensionate pe teritoriile lor.

În toate cazurile va trebui menționat dacă proprietarul este un mare deținător de locuințe, adică deține mai mult de zece imobile sau mai mult de cinci în comunitățile autonome care au înăsprit această condiție, precum și codul de identificare al locuinței.

Legislația introduce stimulente pentru proprietarii care își închiriază locuințele în condițiile stabilite. În cazul noilor contracte, reducerile fiscale aplicate venitului net pot ajunge la 90% dacă locuința se află într-o zonă tensionată și la 95% dacă chiriașul are între 18 și 35 de ani.

Primăriile localităților incluse în zone tensionate pot aplica o suprataxă la impozitul pe proprietate (IBI) pentru anumite locuințe destinate închirierii turistice: până la 50% din impozit. Suprataxa poate ajunge la 100% atunci când proprietarul are două sau mai multe locuințe rezidențiale destinate acestui scop și la 150% atunci când are patru sau mai multe.

Primăriile vor putea aplica, de asemenea, o suprataxă de până la 50% pentru locuințele rezidențiale care rămân permanent neocupate.

Unde sunt zonele tensionate din Spania

Zonele declarate drept piețe rezidențiale tensionate din Spania sunt concentrate în cinci comunități autonome: Catalonia, Țara Bascilor, Navarra, Galicia și Asturias.

Comunitățile autonome sunt cele care trebuie să solicite declararea unei zone drept zonă tensionată pentru a putea aplica instrumentele de limitare a prețurilor prevăzute în Legea locuințelor.

Pentru a primi acest statut, trebuie demonstrate anumite condiții, precum faptul că valoarea medie a chiriei sau a ratei ipotecare, împreună cu cheltuielile și utilitățile de bază, depășește 30% din venitul mediu al gospodăriilor sau că prețurile de cumpărare ori de închiriere au crescut în ultimii ani.

Catalonia a fost prima comunitate autonomă care a făcut acest pas. Declararea zonelor tensionate a început să se aplice în martie 2024. Inițial, măsura a vizat 140 de localități. În octombrie același an au fost incluse alte 131 de localități. În iulie 2026, declararea zonelor tensionate a fost prelungită cu un an, iar harta a ajuns să includă 302 localități.

Țara Bascilor are în prezent 18 localități declarate zone tensionate. Prima a fost Errenteria, din provincia Gipuzkoa, în ianuarie 2025. Au urmat Lasarte-Oria, Zumaia și Irun. În aprilie 2025 a fost inclusă Barakaldo, prima localitate din provincia Bizkaia.

La sfârșitul lunii iulie au fost adăugate Donostia și Galdakao. În octombrie au fost incluse Vitoria și Bilbao, precum și Astigarraga și Usurbil. Au urmat Hernani, Lezo și Tolosa. Ultimele adăugate au fost Pasaia, Zestoa, Arrasate și Basauri.

Navarra are 21 de localități declarate zone de piață rezidențială tensionată din iulie 2025, cu o valabilitate de trei ani: Pamplona, Tudela, Valle de Egüés, Burlada, Barañáin, Zizur Mayor, Estella-Lizarra, Aranguren, Berriozar, Tafalla, Ansoáin, Villava, Corella, Valle de Elorz, Cintruénigo, Baztan, Altsasu, Huarte, Berrioplano, San Adrián și Peralta.

Galicia are două orașe declarate zone tensionate: A Coruña și Santiago de Compostela. Asturias a adăugat în iulie 2026 mai multe cartiere și zone din Llanes, Cabrales, Gijón, Avilés și Gozón.

La 30 septembrie 2026, acestea erau zonele declarate drept piețe rezidențiale tensionate din Spania, potrivit Ministerului Locuințelor și Agendei Urbane.