Ce faci dacă proprietarul nu îți returnează garanția în Italia. Pașii prin care îți poți recupera banii

Garanția pentru închiriere este denumită în Italia deposito cauzionale. Ea nu reprezintă un venit al proprietarului și nici o plată anticipată a ultimelor luni de chirie. Suma este depusă pentru a garanta îndeplinirea obligațiilor asumate prin contract: plata chiriei și a cheltuielilor, restituirea locuinței și repararea eventualelor prejudicii imputabile chiriașului.

Cât poate reprezenta garanția pentru chirie în Italia

Articolul 11 din Legea italiană nr. 392/1978 prevede că depozitul de garanție nu poate depăși valoarea a trei luni de chirie. Textul legal mai stabilește că suma produce dobândă legală, care trebuie plătită chiriașului la sfârșitul fiecărui an.

Trebuie făcută însă diferența dintre depozitul în bani și alte forme de garanție, cum ar fi o garanție bancară sau o poliță de asigurare. Acestea pot avea reguli și costuri diferite, stabilite prin contract.

Chiriașul trebuie să păstreze dovada plății garanției: transferul bancar, chitanța semnată de proprietar sau mențiunea din contract prin care acesta confirmă primirea sumei.

Când trebuie restituită garanția

Obligația de restituire apare la încetarea raportului de închiriere, după ce locuința a fost eliberată și predată efectiv proprietarului. Predarea cheilor este una dintre cele mai importante dovezi că imobilul a fost restituit.

Legislația italiană nu acordă, în mod general, proprietarului un termen automat de 30, 60 sau 90 de zile pentru a păstra garanția după predarea locuinței. Contractul poate prevedea un termen concret pentru verificări și restituire, dar, în lipsa unei asemenea clauze, dreptul chiriașului la restituire devine exigibil după încheierea contractului și eliberarea imobilului.

Curtea de Casație a Italiei a stabilit în mod repetat că proprietarul care continuă să păstreze garanția după predarea locuinței trebuie să formuleze o cerere judiciară dacă dorește ca suma să îi fie atribuită pentru acoperirea unor prejudicii sau datorii contestate. Nu este suficient să invoce generic existența unor pagube.

Când poate proprietarul să solicite reținerea banilor

Garanția poate acoperi obligații neîndeplinite de chiriaș, precum:

• chiria restantă;
• cheltuielile de întreținere sau alte sume datorate potrivit contractului;
• facturile neachitate care reveneau chiriașului;
• obiectele lipsă din locuință;
• deteriorările care depășesc uzura normală;
• alte prejudicii concrete rezultate din neîndeplinirea obligațiilor contractuale.

În cazul unui conflict, proprietarul trebuie să indice concret datoria sau prejudiciul și să îl poată dovedi. Fotografiile, procesul-verbal de predare, inventarul, devizele, facturile și constatările tehnice pot deveni probe.

Proprietarul nu poate transforma însă orice urmă de folosire într-o daună imputabilă chiriașului. Articolul 1590 din Codul civil italian prevede că locuința trebuie restituită în starea în care a fost primită, cu excepția deteriorării sau consumului produse prin utilizarea normală, conform contractului.

Uzura normală nu trebuie plătită de chiriaș

Decolorarea pereților în timp, uzura obișnuită a pardoselii, îmbătrânirea mobilierului sau defectarea unor obiecte din cauza vechimii nu devin automat responsabilitatea chiriașului.

În schimb, pot fi considerate daune găurile importante în pereți, obiectele sparte, ușile deteriorate, mobilierul distrus, petele care nu pot fi îndepărtate ori modificările făcute fără acordul proprietarului.

Diferența dintre uzura normală și deteriorarea imputabilă nu poate fi stabilită numai prin afirmația proprietarului. Contează starea inițială a locuinței, durata contractului, vechimea bunurilor, fotografiile și documentele semnate de părți.

Ce documente trebuie să strângă fostul chiriaș

Înainte de a cere restituirea banilor, chiriașul trebuie să pregătească:

• contractul de închiriere înregistrat;
• dovada achitării garanției;
• dovezile plății chiriilor și cheltuielilor;
• procesul-verbal întocmit la începutul închirierii, dacă există;
• inventarul mobilierului și al electrocasnicelor;
• fotografii și înregistrări realizate la intrarea și la plecarea din locuință;
• procesul-verbal de predare-primire;
• dovada predării cheilor;
• indexurile contoarelor și situația facturilor;
• mesajele și e-mailurile schimbate cu proprietarul.

Procesul-verbal de predare nu este întotdeauna obligatoriu, dar este foarte important. Documentul ar trebui să menționeze data, numărul cheilor predate, starea locuinței, indexurile contoarelor și eventualele observații formulate de proprietar.

Primul pas: cere în scris explicațiile și restituirea garanției

Dacă proprietarul întârzie, chiriașul trebuie să îi solicite în scris să precizeze dacă există sume restante sau daune. O conversație telefonică ori un mesaj pe WhatsApp pot ajuta, dar nu oferă întotdeauna o dovadă suficient de puternică.

Este recomandată trimiterea unei notificări prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire – raccomandata con avviso di ricevimento – sau prin poștă electronică certificată, PEC. O adresă obișnuită de e-mail nu are automat aceeași valoare probatorie ca PEC.

Notificarea trebuie să cuprindă:

• datele proprietarului și ale fostului chiriaș;
• adresa locuinței închiriate;
• datele contractului;
• valoarea garanției;
• data eliberării locuinței și a predării cheilor;
• solicitarea de restituire a banilor și a dobânzilor datorate;
• contul bancar în care trebuie făcută plata;
• un termen rezonabil pentru plată, de exemplu 10 sau 15 zile;
• avertismentul că vor fi inițiate demersurile legale în lipsa plății.

Model de notificare în limba italiană

Oggetto: richiesta di restituzione del deposito cauzionale

Il/La sottoscritto/a [numele], già conduttore/conduttrice dell’immobile situato in [adresa], in riferimento al contratto di locazione stipulato in data [data], comunica di avere riconsegnato l’immobile e le relative chiavi in data [data].

Con la presente, chiede la restituzione del deposito cauzionale di euro [suma], oltre agli eventuali interessi legali maturati, mediante bonifico sul conto IBAN [IBAN], entro 15 giorni dal ricevimento della presente.

Qualora Lei ritenga di vantare crediti o di avere riscontrato danni imputabili al sottoscritto, La invito a comunicarli in modo specifico e documentato entro il medesimo termine.

In mancanza di pagamento o di un riscontro documentato, mi riservo di avviare la procedura di mediazione e le successive azioni giudiziarie per il recupero della somma, degli interessi e delle spese.

Distinti saluti,
[numele, data și semnătura]

Proprietarul poate folosi garanția pentru ultima lună de chirie?

Nici proprietarul, nici chiriașul nu ar trebui să transforme unilateral garanția în plata ultimei luni. Depozitul trebuie să rămână disponibil până la închiderea efectivă a raportului de închiriere.

Dacă ambele părți sunt de acord, ele pot stabili în scris compensarea garanției cu ultima chirie sau cu alte sume datorate. Fără acest acord, chiriașul care nu mai plătește ultimele luni riscă să fie considerat restant, chiar dacă proprietarul deține garanția.

Dacă notificarea nu funcționează, urmează medierea

Litigiile privind contractele de închiriere fac parte, în Italia, dintre materiile pentru care medierea este obligatorie înaintea unei acțiuni judiciare obișnuite.

Cererea se depune la un organism de mediere înscris în registrul Ministerului Justiției și competent teritorial. În procedurile de mediere obligatorie, părțile sunt asistate de avocați.

În cadrul medierii, fostul chiriaș poate solicita restituirea garanției, dobânda legală și, după caz, cheltuielile suportate. Proprietarul poate prezenta documentele prin care justifică eventualele pretenții. Dacă se ajunge la un acord, acesta poate constitui titlu executoriu în condițiile prevăzute de lege.

Când se ajunge în instanță

Dacă proprietarul refuză plata, nu participă la mediere sau nu se ajunge la un acord, chiriașul poate merge în instanță cu ajutorul unui avocat.

În funcție de documentele disponibile și de existența sau inexistența unei contestații, avocatul poate evalua introducerea unei acțiuni pentru restituirea sumei ori solicitarea unui decreto ingiuntivo, adică o somație judiciară de plată.

Procedura de ordonanță de plată are reguli speciale în raport cu medierea, mai ales dacă proprietarul formulează opoziție. Din acest motiv, alegerea procedurii nu trebuie făcută numai pe baza unor modele găsite online.

Curtea de Casație a confirmat că fostul chiriaș poate cere emiterea unei ordonanțe de plată atunci când garanția a devenit o creanță certă, lichidă și exigibilă, iar proprietarul o reține după predarea locuinței fără a formula cererea judiciară necesară pentru acoperirea unor daune sau datorii concrete.

Ce nu trebuie să faci

• Nu pleca fără o dovadă a predării cheilor.
• Nu semna un proces-verbal în care recunoști daune cu care nu ești de acord.
• Nu accepta rețineri bazate numai pe estimări verbale.
• Nu opri plata ultimelor chirii fără acordul scris al proprietarului.
• Nu trimite notificarea doar prin telefon sau mesaje care pot fi pierdute.
• Nu aștepta la nesfârșit promisiunea că banii vor fi restituiți „mai târziu”.

Concluzie

Dacă proprietarul nu returnează garanția în Italia, primul pas nu este procesul, ci documentarea situației. Predarea cheilor, fotografiile, contractul și plățile trebuie să poată fi demonstrate. Urmează solicitarea scrisă, notificarea formală și, dacă este necesar, medierea obligatorie.

Proprietarul are dreptul să solicite acoperirea unor datorii sau prejudicii reale, dar nu poate trata depozitul ca pe o sumă care îi aparține automat. Uzura normală a locuinței nu este o daună, iar o reținere contestată trebuie susținută prin fapte și documente.

Știați că? Depozitul de garanție din Italia produce, potrivit articolului c i, dobândă legală care trebuie plătită chiriașului la sfârșitul fiecărui an. Mulți chiriași solicită numai suma depusă inițial și omit să verifice dobânda acumulată.

Acest material are caracter informativ și nu înlocuiește consultanța juridică adaptată unui contract și unui litigiu concret.

Poate te interesează și: Capcana chiriilor! De ce o cameră aparent ieftină ajunge să te coste cu 20% mai mult în fiecare lună