Guvernul Spaniei interzice proprietarilor cu peste 10 case cumpărarea de noi locuințe până în 2030

Astfel, persoanele juridice care dețin mai mult de zece imobile rezidențiale vor fi supuse acelorași limitări pe care Guvernul le stabilise inițial pentru ceea ce numește „fonduri rechin”. Măsura nu reprezintă însă o interdicție absolută de a cumpăra locuințe, scrie El Economista.

Limita se aplică achizițiilor gratuite sau celor realizate la un preț mai mic de 70% din valoarea de piață a imobilului. Cu alte cuvinte, marii proprietari vor putea continua să cumpere locuințe, dar nu vor putea face acest lucru la un discount mai mare de 30% față de valoarea stabilită prin evaluare.

Este una dintre principalele modificări introduse de Guvern față de decretul-lege regal aprobat cu doar o săptămână înainte și respins vinerea trecută de Congres. Prima variantă stabilea, până la 31 decembrie 2028, că orice entitate care avea printre activitățile sale achiziția de imobile urma să aibă limitată cumpărarea de locuințe la un preț mai mic de 70% din valoarea de evaluare.

De ce construirea de noi locuințe nu ar rezolva criza imobiliară din Spania

83% dintre citricele importate în Spania au reziduuri de pesticide interzise în UE, arată un studiu

Noul text prelungește termenul cu doi ani, până la 31 decembrie 2030, și extinde considerabil categoria proprietarilor afectați.

În mod concret, noua formulare prevede că vor fi supuse restricției entitățile care se ocupă cu achiziția de imobile sau de portofolii de credite ipotecare neperformante la prețuri cu mult sub valoarea de evaluare. În această categorie sunt incluse în mod expres și persoanele juridice care au statut de mare proprietar potrivit legislației naționale privind locuințele, precum și entitățile din același grup sau cele care acționează în numele lor.

Cine este considerat mare proprietar

Legea privind locuințele consideră, în general, mare proprietar persoana fizică sau juridică ce deține mai mult de zece imobile urbane cu destinație rezidențială sau mai mult de 1.500 de metri pătrați construiți cu destinație rezidențială, fără a lua în calcul garajele și boxele.

Noua restricție privind achizițiile se referă însă în mod explicit la persoanele juridice care îndeplinesc această condiție. În Catalonia, pragul este diferit: este considerat mare proprietar cel care deține mai mult de cinci locuințe.

Modificarea extinde semnificativ aplicarea măsurii. Decretul anterior viza în principal entitățile a căror activitate consta în achiziția de imobile. Prin noua formulare, o societate care deține deja un portofoliu de peste zece locuințe poate fi vizată de restricții chiar dacă activitatea sa nu corespunde modelului pe care Guvernul îl asociază cu fondurile speculative.

O evaluare independentă a proprietății

Guvernul introduce și noi mecanisme pentru stabilirea momentului în care o tranzacție se situează sub pragul de 70%. Valoarea de piață va trebui stabilită la data acordului obligatoriu printr-o evaluare realizată de o societate autorizată, înscrisă la Banca Spaniei și independentă de părțile implicate. Cumpărătorul va fi cel care va trebui să prezinte raportul de evaluare pentru a demonstra că achiziția nu este realizată sub limita stabilită.

Decretul precizează și modul în care trebuie calculat prețul efectiv al tranzacției. Nu va fi luată în calcul doar suma înscrisă ca preț de vânzare-cumpărare, ci valoarea economică totală a operațiunii, inclusiv datoriile asumate de cumpărător, prestațiile suplimentare și orice alt avantaj patrimonial legat direct sau indirect de transferul proprietății.

Restricția se va aplica atât locuințelor existente, cât și locuințelor situate în clădiri construite pe terenuri cu destinație rezidențială care îndeplinesc condițiile pentru obținerea certificatului de locuire, din momentul în care dispun de certificatul corespunzător de finalizare a lucrărilor.

Guvernul urmărește astfel să împiedice fondurile și marii proprietari să cumpere active rezidențiale la reduceri semnificative, pentru ca ulterior să obțină profituri prin închirierea sau revânzarea acestora.

Pedro Sánchez a declarat recent că pachetul aprobat de Consiliul de Miniștri urmărește, printre alte obiective, „combaterea speculației” și limitarea achizițiilor de locuințe de către așa-numitele fonduri rechin.

Excepții de la limitare

Restricția nu va fi absolută. Decretul păstrează o serie de excepții în care marii proprietari vor putea cumpăra locuințe chiar și la un preț mai mic de 70% din valoarea acestora.

Printre acestea se numără operațiunile destinate locuințelor principale la preț accesibil sau locuințelor sociale, cu condiția ca această destinație să fie menținută cel puțin până la 31 decembrie 2030.

Sunt exceptate și achizițiile destinate centrelor rezidențiale pentru persoane care au nevoie de îngrijire medico-socială, locuințelor pentru categorii vulnerabile administrate de organizații din sectorul neguvernamental și spațiilor rezidențiale pentru victimele violenței de gen.

De asemenea, persoanele juridice cumpărătoare vor putea fi exceptate dacă demonstrează că au aderat și respectă un Cod de bune practici, care urmează să fie aprobat de Consiliul de Miniștri.

Organismele publice și societățile care fac parte din sectorul public și care se ocupă de dezvoltarea și administrarea locuințelor sociale și accesibile vor fi considerate automat incluse în această categorie.

În plus, locuințele provenite din proceduri de executare judiciară sau ipotecară vor putea fi exceptate de la restricție atunci când entitatea cumpărătoare a aderat la Codul de bune practici și îl respectă.

Noul decret-lege regal urmează să fie publicat în Monitorul Oficial al Spaniei. Ulterior, acesta va trebui supus aprobării Comisiei Permanente a Congresului, după dizolvarea Parlamentului ca urmare a convocării alegerilor.