Scumpirea locuințelor în Spania crește valoarea creditelor ipotecare și datoriile cumpărătorilor la niveluri record

Peste 71% dintre spaniolii care au cumpărat o locuință anul trecut au avut nevoie de un credit ipotecar. Tendința a continuat și în acest an, cu o particularitate: în primele șase luni din 2026 au fost contractate 259.684 de credite ipotecare pentru locuințe, cu 6,56% mai multe decât în aceeași perioadă a anului trecut. În schimb, suma împrumutată de bănci pentru finanțarea acestor operațiuni a crescut cu 17,46%, până la 45,19 miliarde de euro, scrie Infobae.

Diferența dintre cele două procente reflectă impactul scumpirii locuințelor. Deși sunt contractate mai multe credite ipotecare, suma de care noii proprietari au nevoie pentru a finanța o locuință a crescut odată cu prețurile. Potrivit datelor Institutului Național de Statistică din Spania (INE), valoarea medie a creditelor ipotecare a crescut de la 158.589 de euro în primul semestru din 2025 la 174.061 de euro între ianuarie și iunie anul acesta, ceea ce reprezintă o creștere de 9,8%.

Această majorare arată că fiecare tranzacție presupune acum o sumă mai mare împrumutată, într-o piață imobiliară în care cumpărarea unei locuințe necesită credite tot mai mari din cauza creșterii prețurilor.

În ceea ce privește contractarea creditelor ipotecare, María Matos, directoarea Departamentului de Studii al Fotocasa, afirmă că „activitatea ipotecară continuă să demonstreze rezistență, dar începe să intre într-un scenariu financiar mai dificil după ultimele majorări ale dobânzilor de către Banca Centrală Europeană”.

Ea consideră că accesul la credite „continuă”, iar volumul împrumuturilor acordate rămâne la niveluri „ridicate”, susținut de o cerere încă activă și de instituțiile financiare „care continuă să concureze pentru atragerea clienților cu profil financiar solid”.

Mai multe datorii, mai mulți ani de plată și rate mai mari

Pe măsură ce crește suma solicitată prin creditele ipotecare, perioadele de rambursare asumate de cumpărători devin tot mai lungi. La aceasta se adaugă creșterea dobânzilor din ultimele luni, determinată de decizia Băncii Centrale Europene (BCE) de a majora costul banilor la 2,5%.

Toți acești factori au făcut ca valoarea medie a datoriei ipotecare pentru o locuință să ajungă în al doilea trimestru din 2026 la 176.453 de euro, cel mai ridicat nivel din seria istorică, potrivit datelor Colegiului Registratorilor din Spania.

În același timp, perioada medie de rambursare a creditelor s-a prelungit până la 25,67 ani, față de 25,58 ani în ultimul trimestru din 2025. Dobânda medie a creditelor ipotecare a crescut, la rândul ei, de la 2,97% la 3,03% într-un an.

Această combinație de factori a făcut ca rata medie lunară plătită de fiecare persoană cu credit ipotecar în Spania să ajungă la 825 de euro, față de 797 de euro în ultimul trimestru din 2025. Prin urmare, ponderea ratei în venitul salarial a crescut de la 33,8% la 34,3%.

„Familiile contractează credite mai mari, plătesc rate lunare mai ridicate și își păstrează datoriile pentru o perioadă mai lungă. Și, deși schimbările par moderate luate separat, ele se produc simultan, iar acest lucru afectează mult mai mult cetățeanul obișnuit”, explică Laura Martínez, directoarea de Comunicare și purtătoarea de cuvânt a iAhorro.

Prețurile locuințelor și efortul financiar al cumpărătorilor

Efortul financiar necesar pentru plata creditului ipotecar ar urma să crească și mai mult, având în vedere că prețurile locuințelor vor continua să urce, chiar dacă într-un ritm mai lent.

Ferran Font, directorul Departamentului de Studii al pisos.com, afirmă că „prețurile continuă să crească, deși încep să apară semnale de moderare a cererii”. În opinia sa, „începe să se vadă tot mai clar limita capacității financiare a cumpărătorului”.

Efortul necesar pentru plata creditului diferă însă foarte mult de la o comunitate autonomă la alta. Dacă media națională este de 34,3% din salariu, procentul poate ajunge aproape la dublu.

În Insulele Baleare, plata creditului ipotecar reprezintă 55,8% din salariu. În Madrid, procentul este de 44,5%, iar în Insulele Canare ajunge la 40,2%.

La polul opus se află Extremadura, cu 23,8%, urmată de La Rioja, cu 25,1%, și Murcia, cu 26,3%.

Diferența dintre Insulele Baleare și Extremadura ajunge astfel la 32 de puncte procentuale.

În opinia Laurei Martínez, costul locuinței nu ar trebui să depășească 35% din veniturile unei persoane. „Dacă un cumpărător câștigă 1.000 de euro, nu ar trebui să plătească mai mult de 350 de euro pentru creditul ipotecar”, explică ea. Depășirea acestui prag „poate pune presiune pe finanțele familiei și, în plus, cumpărătorul riscă să nu primească împrumutul ipotecar de la bancă”.

Prețul locuințelor nu este însă singurul factor care determină efortul financiar. Contează și salariile.

În Insulele Baleare, rata ipotecară medie este de 1.342 de euro, iar în Madrid de 1.311 euro, față de 788 de euro în Insulele Canare. Și salariile diferă însă semnificativ: potrivit datelor Registratorilor, salariul mediu este de 2.945 de euro în Madrid, față de 1.959 de euro în Insulele Canare.

Prin urmare, „deși valoarea medie a creditului în Insulele Canare este mult mai mică, ponderea ratei în salariu rămâne printre cele mai ridicate”, arată iAhorro.

Insulele Canare și Extremadura: salarii aproape identice, dar efort dublu

Comparația dintre Insulele Canare și Extremadura evidențiază diferențe importante în efortul financiar pe care proprietarii trebuie să îl facă pentru a-și plăti ratele.

Salariul mediu este aproape identic în cele două regiuni: 1.959 de euro în Insulele Canare și 1.960 de euro în Extremadura. Ratele ipotecare sunt însă foarte diferite.

În Insulele Canare, rata medie este de 788 de euro pe lună, față de 466 de euro în Extremadura. Astfel, efortul financiar pentru plata creditului este foarte diferit: 40,2% din salariu în Insulele Canare, comparativ cu 23,8% în Extremadura.

Martínez explică aceste diferențe prin dificultățile specifice Insulelor Canare: „Caracterul insular limitează posibilitățile de construire de locuințe noi și existența unor zone protejate, piața locuințelor second-hand este mai redusă, iar salariile sunt mai mici”.

La acestea se adaugă cererea de locuințe din partea cumpărătorilor străini și existența segmentului locuințelor de lux, factori care, în opinia sa, „îngreunează în mod special accesul tinerilor la locuințe”.

Madrid și Catalonia concentrează aproape jumătate din banii împrumutați

Diferențele dintre regiuni se reflectă și în volumul finanțării. Madridul și Catalonia au concentrat 43,2% din capitalul împrumutat în primul semestru din 2026, deși au reprezentat 33,8% din totalul operațiunilor.

Asta înseamnă că ponderea lor în banii acordați de bănci pentru cumpărarea unei locuințe este mai mare decât ponderea creditelor contractate în cele două regiuni.

Dacă sunt adăugate Andaluzia și Comunitatea Valenciană, cele patru comunități autonome au concentrat 65,4% din toate creditele ipotecare contractate în această perioadă.

Santiago Carbó, profesor la Departamentul de Economie al CUNEF Universidad, consideră că prețurile locuințelor și chiriilor vor continua să crească în acest an, cu excepția cazului în care Spania va traversa o criză economică provocată de războiul din Orientul Mijlociu.

Principalul motiv pentru aceste diferențe este prețul locuințelor. „Cumpărarea unei locuințe în Madrid sau Barcelona necesită, în general, o capacitate de economisire și de finanțare diferită de cea necesară în alte capitale de provincie”, explică Martínez.

În ceea ce privește numărul creditelor ipotecare și capitalul împrumutat, Navarra este regiunea care a înregistrat cea mai mare creștere în primul semestru al anului: cu 19,5% mai multe credite și cu 28,8% mai mult capital.

Este urmată de Castilla-La Mancha, cu creșteri de 14,1%, respectiv 27,6%, și de Catalonia, cu 12,9%, respectiv 22,3%. În Madrid, numărul operațiunilor a crescut cu 11,5%.

Balearele ( n.r. Insulele Baleare) au avut o evoluție opusă. În aceeași perioadă, numărul creditelor contractate a scăzut cu 10,1%, iar capitalul acordat de bănci cu 0,7%, devenind singura comunitate autonomă în care suma împrumutată a scăzut.

De asemenea, numărul creditelor ipotecare contractate a scăzut în regiunile Castilla y León (-4,7%), Țara Bascilor (-3,3%) și Galicia (-3,2%).

Pentru ultimele luni ale anului, María Matos estimează că „piața ipotecară intră într-o nouă etapă a ciclului”. Deși volumul operațiunilor rămâne foarte ridicat, condițiile de finanțare încep deja să reflecte înăsprirea politicii monetare și creșterea Euriborului la 3%.

Ea subliniază că piața ipotecară pornește de la un nivel „extraordinar de dinamic”, astfel încât o moderare în următoarele luni nu ar trebui interpretată neapărat ca un semn de slăbiciune.

„După o perioadă de puternică expansiune, este de așteptat să avansăm spre o normalizare a activității, cu un cumpărător mai prudent și instituții financiare mai selective”, estimează experta.