Spania se îndreaptă spre muncă remote? Tot mai multe birouri sunt transformate în locuințe și hoteluri din cauza chiriilor tot mai scumpe

După pandemie, extinderea muncii de la distanță amenința să reducă nevoia companiilor de spații de birouri și să pună sub semnul întrebării viitorul clădirilor de afaceri. Șase ani mai târziu, însă, prezența angajaților la sediu continuă să predomine în Spania, iar companiile închiriază în continuare spații, scrie El Economista.

Potrivit BNP Paribas Real Estate, chiriile birourilor au crescut într-un an cu 7% la Madrid și cu 23% la Barcelona. În cele 39 de piețe analizate de companie, creșterea medie a fost de 5%.

Madrid se apropie de pragul de 50 de euro pe metru pătrat

Chiriile pentru birourile premium continuă să crească în majoritatea orașelor europene, pe fondul lipsei de spații noi. Presiunea este deosebit de puternică în sudul Europei, unde cererea pentru cele mai bune clădiri determină scumpiri mai mari decât în alte capitale.

La Madrid, chiriile birourilor premium au crescut timp de 21 de trimestre consecutive, iar tendința ar urma să continue, potrivit lui Javier Fernández, director pentru piețele de capital din sectorul birourilor la compania imobiliară JLL.

Acesta estimează că nivelul de referință al chiriilor a ajuns la aproximativ 44,5 euro pe metru pătrat pe lună, însă unele contracte sunt deja încheiate la prețuri mai mari.

„Ne îndreptăm spre chirii de 50 de euro la Madrid pe termen scurt”, anticipează Fernández.

Atingerea acestui prag ar însemna o creștere suplimentară de 12,4% față de nivelul actual. Pentru o companie care are nevoie de 3.000 de metri pătrați de birouri, chiria ar ajunge la 1,8 milioane de euro pe an, cu aproape 200.000 de euro mai mult decât în prezent.

Presiunea asupra prețurilor este legată direct de dificultatea companiilor de a găsi suprafețe mari care să corespundă cerințelor lor.

„În prezent, companiile care caută să închirieze 3.000 de metri pătrați în interiorul șoselei de centură M-30 din Madrid, într-o clădire de clasă A, au la dispoziție doar trei spații”, subliniază reprezentantul JLL.

Lipsa clădirilor noi și învechirea celor existente

Oferta insuficientă este, în parte, consecința încetinirii dezvoltării de proiecte noi din ultimii ani. Incertitudinile privind viitorul birourilor după pandemie, finanțarea mai scumpă și creșterea costurilor de construcție au determinat amânarea unor investiții în clădiri noi și în renovări.

Acum, când cererea și-a revenit, piața se confruntă cu o ofertă viitoare limitată, sub nivelul mediu european raportat la dimensiunea pieței. Javier Fernández estimează că chiriile vor continua să crească atât la Madrid, cât și la Barcelona.

Problema nu poate fi rezolvată imediat. Chiar dacă investitorii ar relua dezvoltarea unor proiecte noi, achiziția terenurilor, obținerea autorizațiilor, construcția și livrarea clădirilor ar necesita ani de zile.

În plus, o mare parte a clădirilor existente are nevoie de modernizare. Potrivit unui studiu JLL, investițiile necesare pentru aducerea birourilor la standarde moderne în principalele zone de afaceri din Madrid și Barcelona se ridică la 5,8 miliarde de euro.

În Madrid, 90% dintre clădirile de birouri au o vechime de peste zece ani. În Barcelona, procentul este de 82%.

Dacă nu vor fi realizate lucrările necesare, peste 40% din fondul de birouri al celor două orașe, echivalentul a 10,8 milioane de metri pătrați, ar putea fi considerat învechit până în 2030.

Această situație riscă să accentueze diferența dintre spațiile pe care le caută companiile și cele disponibile pe piață, mai ales în segmentul clădirilor de calitate superioară.

Tot mai multe birouri sunt transformate în locuințe și hoteluri

Oferta de spații pentru companii este influențată și de transformarea unor clădiri de birouri în imobile cu alte destinații. Atractivitatea locuințelor și a unităților de cazare flexibile i-a determinat pe numeroși proprietari să aleagă aceste alternative, în special atunci când clădirile necesită investiții mari pentru a rămâne competitive.

Potrivit companiei de consultanță imobiliară CBRE, aproximativ un milion de metri pătrați de birouri din Spania și-au schimbat destinația în ultimii trei ani, în principal pentru proiecte rezidențiale și hoteliere.

Madrid și Barcelona concentrează o parte importantă a acestor transformări, iar tendința continuă.

„Există zone în care acest lucru are sens și vedem că se întâmplă”, afirmă Javier Fernández.

Totuși, specialistul precizează că aceste operațiuni vizează în principal clădiri care și-au pierdut atractivitatea pentru companii. Prin urmare, dispariția lor de pe piața birourilor nu înseamnă automat o reducere echivalentă a ofertei de spații premium.

Într-o piață în care cererea rămâne puternică, clădirile moderne sunt insuficiente, iar proiectele noi necesită ani pentru a fi finalizate, presiunea asupra chiriilor din Madrid și Barcelona continuă să crească.