Ce este o locuință construită în regim de autoconstrucție?

Cineva devine autoconstructor atunci când nu cumpără o casă de la o persoană privată sau de la un dezvoltator, ci mai degrabă o proiectează și gestionează construirea propriei case gestionarea achiziției de licențe, luarea deciziilor de proiectare, angajarea directă a profesioniștilor implicați etc.

Ca proprietar imobiliar, nu poți obține o ipotecă standard. Va trebui să aplici pentru un împrumut specific.

Cum funcționează o ipotecă pentru construcția proprie?

Spre deosebire de o ipotecă obișnuită, unde banca îți dă toți banii deodată, în acest tip de împrumut fondurile sunt distribuite pe măsură ce construcția avansează, în etape. Acest capital este folosit pentru construirea casei, nu pentru achiziționarea terenului, informează El Idealista.

De obicei, băncile finanțează până la 80% din cea mai mică sumă dintre bugetul de construcție și evaluarea finală a proiectului, dar acest lucru depinde de bancă. Termenul maxim de rambursare pentru o ipotecă pentru construcție proprie este de 30 de ani.

Pentru a vi se acorda, trebuie:

• Deținerea unor terenuri amenajabile înregistrată în Registrul Proprietății.
• Să aveți un proiect de construcție întocmit de un arhitect și aprobat de Colegiul Arhitecților.
• Solicitați autorizație de construire la primăria competentă.
• Să aibă un buget de execuție întocmit de o firmă de construcții.

Se oferă credite pentru achiziționarea terenului.

Dacă aveți nevoie și de bani pentru a cumpăra terenul, va trebui să luați un credit personal, un credit ipotecar folosind o altă proprietate ca garanție sau un anumit tip de credit. De exemplu, Banco Santander oferă ipoteca pentru alte scopuri, care acoperă până la 60% din valoarea evaluată.

Cum să-ți construiești casa singur, pas cu pas

Având în vedere cele de mai sus, haideți să analizăm toate fazele proiectului de construire a casei de la zero:

Cumpără parcelă

Totul începe cu terenul. Înainte de a semna orice contract, asigură-te că este urbanizat dacă vrei să construiești imediat.

Pentru a evita surprizele, este recomandabil să:

• Solicitați o simplă notă de la Registrul Proprietății pentru a confirma cine este proprietarul și dacă există sarcini.
• Solicitați certificatul de urbanism de la primărie, care indică ce se poate construi: construibilitatea, înălțimea maximă, ocuparea parcelei sau distanța față de limite.
• Verificați dacă terenul are acces la utilități (apă, electricitate, acces rutier, canalizare) sau cât ar costa instalarea acestora.
• Comandați un studiu geotehnic, care analizează caracteristicile solului și este esențial pentru ca arhitectul să proiecteze fundația.

Angajați arhitectul și redactați proiectul

Acum că pământul este în posesia ta, este timpul să:

• Angajarea unui arhitect: Este recomandabil să nu sacrificați calitatea și profesionalismul din motive economice.
• Arhitectul pregătește proiectul preliminar: o propunere inițială cu amplasarea, volumul și o estimare de costuri.
• Apoi redactați proiectul de bază: definiți casa suficient de detaliat pentru a solicita autorizația de construire.
• În continuare, se creează planurile de construcție: acestea detaliază toate aspectele tehnice (structură, instalații, materiale) și reprezintă ceea ce va avea nevoie firma de construcții pentru a construi casa. Odată finalizate, acestea trebuie aprobate de Colegiul Arhitecților.

Rețineți că onorariile arhitecților variază foarte mult în funcție de reputația lor și de proiectul în sine, așa că este recomandabil să solicitați mai multe oferte și să vă asigurați că este clar ce include fiecare.

Solicitați un permis de construire

Cu planurile de bază ale proiectului în mână, trebuie să solicitați o autorizație de construire majoră la primărie. Tehnicienii municipali vor verifica dacă proprietatea respectă reglementările de urbanism. Timpul de răspuns depinde de fiecare consiliu local, dar aveți răbdare; birocrația poate dura ceva timp.

În această fază va trebui să plătiți:

• Taxa pentru autorizațiile de construire, care este stabilită de fiecare primărie.
• Impozitul pe Construcții, Instalări și Lucrări (ICIO), care se calculează pe baza costului lucrării și variază de obicei între 3 și 5% din bugetul lucrării.

Alege o firmă de construcții

Și aici merită să ne oprim pentru a examina mai multe opțiuni. Este recomandabil să solicitați oferte de preț de la mai multe companii în funcție de execuția proiectului, astfel încât toate să ofere aceeași evaluare. Nu vă concentrați doar pe preț: verificați istoricul lor și recenziile clienților.

Contractul pe care îl semnați cu firma de construcții trebuie, cel puțin, să specifice prețul, termenele de execuție a construcției, penalitățile pentru întârzieri, metoda de plată pentru certificatele de finalizare a lucrărilor și calitatea materialelor. Rețineți că atunci când contractați direct cu firma de construcții pentru construirea casei dumneavoastră, TVA-ul este de 10%.

Completați adresa medicală și informațiile despre asigurare

Înainte de a sosi utilajele, trebuie să aveți echipa de management de proiect, formată din:

• Manager de proiect: Arhitect sau inginer responsabil de aspectele tehnice, estetice, de urbanism și de mediu ale proiectului.
• Manager de construcții: Arhitect tehnic sau inginer de construcții care controlează execuția materialelor și calitatea acestora.
• Coordonator de sănătate și securitate: Tehnician responsabil cu prevenirea riscurilor profesionale în timpul lucrului.

În ceea ce privește asigurările: asigurare pe zece ani

Această asigurare, care acoperă daunele structurale timp de 10 ani, nu este obligatorie dacă vă construiți singuri casa și nu intenționați să o vindeți în următorii 10 ani. Costul acesteia variază între 0,55% și 1,5% din bugetul de construcție.

Dar dacă o vindeți înainte de expirarea acestei perioade, va trebui să aranjați un audit post-vânzare sau cumpărătorul trebuie să fie dispus să plătească pentru unul. Pentru ca acesta să fie valid, cumpărătorul trebuie să declare în mod expres în fața unui notar că este conștient de faptul că locuința nu are asigurare de garanție structurală de zece ani și că vă exonerează de obligația de a o obține.

Nu poți evita întotdeauna să închei această asigurare, deoarece multe bănci o impun pentru a acorda o ipotecă pentru autoconstrucție, precum și o asigurare completă pentru construcții.

Declară începerea noii construcții

Următorul pas într-un proiect de locuințe construit în regim de autoconstrucție este semnarea actului de declarare a construcției noi în fața unui notar și înregistrarea acestuia la Registrul Cadastral. Acest pas oferă dovada legală că pe teren se construiește o casă și permite constituirea unei ipoteci asupra acestuia.

Acest act este impozitat de către Impozit pe acte juridice documentate(AJD), al cărui tip depinde de fiecare comunitate autonomă.

Acum poate începe construcția. Deși fiecare proiect are propriul ritm și propriile provocări, etapele sunt de obicei următoarele:

• Lucrări de terasament și fundații.
• Structura.
• Încălziri și acoperiș.
• Instalații (electricitate, instalații sanitare, climatizare, telecomunicații).
• Finisaje interioare și exterioare.

În timpul construcției, banca va elibera fondurile în rate, pe măsură ce un evaluator verifică progresul lucrărilor. Prin urmare, este esențial ca toate certificările să fie la zi: întârzierile în depunerea documentelor pot opri plățile către compania de construcții.

Construcția este finalizată și procedurile finale pentru mutare

Finisarea casei nu înseamnă că te poți muta a doua zi. Mai sunt câțiva pași de parcurs înainte ca proiectul să fie finalizat:

• Certificat de finalizare a lucrărilor, semnat de conducerea tehnică și avizat de asociațiile profesionale.
• Cartea construcției, care conține documentația tehnică a locuinței și instrucțiunile de utilizare și întreținere a acesteia.
• Autorizație de prima ocupare sau o declarație pe propria răspundere, în funcție de municipalitate, și, în comunitățile care o solicită, certificat de ocupare.
• Act de construcție nouă finalizat și înregistrare în Registrul Proprietății.
• Înregistrarea în Registrul Cadastral și racordarea la utilități (curent și apă).

Avantajele și dezavantajele autopromovării

Puncte în favoare

• O locuință adaptată nevoilor tale: Tu alegi configurația, designul, materialele, orientarea și nivelul de eficiență energetică
• Economii la prețul final: Prin neplata marjei de profit a unui dezvoltator, costul este de obicei mai mic decât cel al unei case similare cumpărate la cheie.
• Cotă redusă de TVA: Plătiți 10% TVA pentru facturile de construcții. Dar nu uitați că plătiți 21% pentru onorariile tehnicienilor.
• Alegerea locației: Poți cumpăra un teren în zona dorită, ceea ce îți permite să locuiești în locuri unde nu există construcții noi sau case second-hand de vânzare.

Dezavantaje

• Necesită timp și implicare: Tu ești cel care gestionează procedurile, permisele și profesioniștii pe parcursul întregului proces.
• Posibile întârzieri: Orice întârziere în licență sau în lucrări ar putea duce la luni de așteptare.
• Riscul de depășiri de costuri: Evenimentele neprevăzute sau creșterile de preț ale materialelor pot crește semnificativ bugetul inițial.
• Finanțare mai exigentă: Creditele ipotecare pentru construcții independente au mai multe cerințe decât creditele ipotecare convenționale, iar banii sunt livrați în etape.
• Mai multă responsabilitate: Dacă firma de construcții dă faliment, depinde de tine să găsești soluția.