AVOCAT: Băncile trebuie să acorde o atenţie sporită imobilelor pe care le iau în garanţie

Terenuri cu PUZ-uri anulate ori expirate, dar evaluate la momentul acordării creditelor tocmai în considerarea indicatorilor favorabili din acele PUZ-uri, ansambluri rezidenţiale cu autorizaţii de construire anulate sau anulabile ori construite cu nerespectarea autorizaţiei de construire, clădiri înalte fără autorizaţii valabile de securitate la incendiu pentru care ar fi necesare investiţii majore pentru a fi date în funcţiune – sunt doar câteva exemple de probleme juridice cu care se vor putea confrunta băncile.

”Sunt semne clare ca ne apropiem de o noua corecţie negativă şi pe piaţa imobiliară din România. Cât de severă va fi depinde de mulţi factori, unii dintre ei de conjunctură, inclusiv politică”, afirmă Patriciu, avocat, partener la o firmă de avocatură din România specializată în drept imobiliar.

Rezerva Federală a SUA şi Banca Centrală Europeană au aruncat pe piaţă peste 6.000 de miliarde de dolari. Numai BCE a emis 1.000 de miliarde de euro prin două operaţiuni de refinanţare pe termen lung pentru băncile comerciale din Zona Euro, în decembrie 2011, respectiv martie 2012. Scopul principal al acestui exerciţiu a fost de a îmbunătăţi condiţiile ofertei de creditare la nivel european.

”În România, asta s-a tradus prin două aspecte care au generat o situaţie de risc. Primul: această emisiune monetară a produs o inflaţie a activităţii de creditare şi a încurajat băncile comerciale locale să fie mai flexibile în acordarea de credite pentru a distribui cât mai repede banii ridicaţi de la băncile centrale. Al doilea: bilanţul consolidat al băncilor comerciale din România este compus, în principal, din credite cu dobândă variabilă, ceea ce înseamnă ca riscul de fluctuaţie a dobânzii este transferat clientului final. În cazul în care BCE va începe să retragă lichidităţile din piaţă, dobânda la creditele ipotecare va urca, iar rambursarea creditului pentru cumpărătorul final s-ar putea sa devină problematică”, spune Patriciu.

Dincolo de poziţia oficială a băncilor comerciale şi de restricţiile impuse de Banca Naţională a României, creditarea imobiliară se face, în linii mari, la fel ca înainte de 2007. Împrumuturile se acordă cu lejeritate dacă există o bună “chimie” cu factorul de decizie din bancă, documentaţia aferentă şi aprobarea din comitetul de credit fiind, în multe cazuri, o simplă formalitate. Evaluatorul băncii negociază cu aspirantul la credit rezultatul “evaluării”, evitând un drum obositor până la imobilul care urmează să facă obiectul garanţiei.

Din experienţa specialiştilor în domeniu reiese că analiza titlului de proprietate asupra imobilelor luate de către bancă în garanţie se face în timp record, de multe ori de departamente juridice interne copleşite de volumul de dosare de credite sau cu experienţă insuficientă în dreptul imobiliar, printr-o revizuire sumară a extrasului de carte funciară de informare, a ultimului act din lanţul de transmisiuni şi a confirmărilor redundante de la autorităţi privind eventualele litigii şi cereri de retrocedare formulate în baza legilor speciale de restituire.

”Riscul de invalidare a titlului, chiar şi atunci când cauzele de nulitate absolute sunt aparente, este trecut uşor cu vederea în goana după vânzări, targeturi şi comisioane”, crede Patriciu.

O nouă corecţie negativă pe piaţa imobiliară, ale cărei semnale sunt deocamdată timide, va constrânge băncile să preia o bună parte din aceste imobile în proprietate, fie forţate de mecanismul dării în plată aflat, de mai bine de doi ani şi jumătate, la dispoziţia persoanelor fizice, fie constrânse de realitatea comercială, prin preluarea unor imobile în contul creanţelor întrucât preţurile pe care le-ar putea obţine în urma executărilor silite vor fi mult sub cele anticipate la momentul acordării creditelor.

Băncile se vor trezi în proprietate cu un număr mare de imobile, ceea ce, pe lângă problemele care ţin de administrarea portofoliilor de imobile, va crea numeroase probleme legate de preluarea riscurilor şi a răspunderii odată cu proprietatea, cu atât mai mult cu cât situaţia juridică a acestor bunuri este insuficient cunoscută băncilor.