Numărul locuitorilor din Paris continuă să scadă alarmant. Care este motivul

Parisul se confruntă cu aceleași probleme de acces la locuințe ca și alte capitale europene importante, cum ar fi Madridul, ca să numim doar una. Prețuri exorbitante ale proprietăților, creșteri ale chiriilor mai mari decât oriunde altundeva, o lipsă evidentă de locuințe, construcții insuficiente, închirieri turistice și o proporție mare de spații de birouri pe piața imobiliară… Dar ceea ce este izbitor în cazul capitalei franceze este depopularea pronunțată pe care a experimentat-o ​​în ultimii ani, legată de această criză a locuințelor, potrivit El Economista.

Aceasta nu este o problemă nouă: efectul de expulzare a incapacității de a găsi locuințe în orașele mari a fost discutat pe larg. Însă „gaura” pariziană, cu o pierdere netă de peste 200.000 de locuitori în puțin peste 10 ani, în timp ce în alte capitale titlurile sunt despre afluxul de oameni care sosesc, face ca acest caz să fie demn de studiu și oferă o lecție valoroasă pentru alte orașe importante.

De data aceasta, alarma a fost trasă de un adevărat outsider al piețelor imobiliare, și mai precis, al celor europene. Strategul șef al Apollo, Torsten Slok, mai obișnuit cu graficele volatile de pe Wall Street, a evidențiat un grafic care arată cum populația Parisului (centrul orașului, ca să spunem așa) a scăzut brusc în diagonală de la scurt timp după 2010, în urma unui declin constant între începutul anilor 1980 și sfârșitul anilor 1990 și a unei creșteri semnificative între începutul anilor 2000 și Marea Criză Financiară.

„Numărul locuitorilor din Paris continuă să scadă. Această tendință este cauza mai multor factori, printre care accesibilitatea, limitarea construcțiilor noi, proliferarea închirierilor pe termen scurt, transformarea unităților rezidențiale în birouri și creșterea numărului de locuințe secundare, adesea deținute de cumpărători internaționali”, descrie succint Slok, care de obicei nu adaugă text la graficele pe care le publică în rapoartele sale.

Tendințele demografice din Paris

Tendințele demografice din Paris se explică prin migrația netă negativă. Cu excepția anilor 2000, creșterea naturală pozitivă este insuficientă pentru a compensa deficitul datorat migrației rezidențiale, deoarece sosirile la Paris din provincie sau din străinătate sunt semnificativ mai mici decât plecările din capitală, explică INSEE (Institutul Național Francez de Statistică și Studii Economice). Între 2015 și 2021, excesul de nașteri față de decese a contribuit la o creștere a populației de 0,6% anual; cu toate acestea, migrația netă negativă a dus la o scădere de 1,2%.

Migrația netă este negativă pentru toate grupele de vârstă, cu excepția tinerilor cu vârste cuprinse între 18 și 24 de ani, reflectând afluxul anual semnificativ de tineri profesioniști și studenți la Paris. Cu toate acestea, realitatea este că aceștia pleacă în cele din urmă. Până în 2040, dacă tendințele demografice recente continuă, populația Parisului va continua să scadă , ajungând la 2.064.000 de locuitori, conform modelului utilizat de INSEE (Institutul Național Francez de Statistică și Studii Economice).

În schimb, populația din celelalte departamente ale regiunii pariziene crește cu o rată medie anuală cuprinsă între 0,45% și 0,76% între 2016 și 2022. Seine-Saint-Denis, cel mai populat departament din regiunea pariziană după Paris, este cel mai dinamic și activ din punct de vedere demografic din regiune: câștigă 12.500 de locuitori în fiecare an (adică 0,76% anual) datorită unui spor natural constant pozitiv (1,14%), legat de tinerețea populației sale. Seine-Saint-Denis are cel mai mare spor natural din Franța metropolitană. Privind în perspectivă, institutul observă că toate celelalte departamente din regiunea Île-de-France vor înregistra o creștere continuă a populației până în 2040.

Toți acești parametri se aliniază cu efectul de dislocare deja evidențiat într-un alt raport Insee, publicat în decembrie anul trecut. În studiul respectiv, agenția națională de statistică indică deficitul de locuințe de închiriat, creșterea costurilor locuințelor și dorința tot mai mare pentru o calitate a vieții mai bună în afara orașului ca factori cheie ai acestei scăderi a populației.

Orașele de astăzi nu sunt pentru toată lumea

Prețurile ridicate ale locuințelor pot genera, fără îndoială, ceea ce renumita sociologă Saskia Sassen numește un efect de evicțiune. În loc să excludă pur și simplu gospodăriile mai sărace din cartierele mai scumpe, sistemul urban de locuințe le împinge în mod activ din spațiile în care își au sediul viețile, rețelele și locurile de muncă. Sassen susține că, atunci când inegalitatea se intensifică, rezultatul nu este doar o stratificare, ci „un fel de expulzare” din spațiile de locuit viabile, adesea prin costul locuințelor, costul vieții în general și supraîndatorare. Această expertă a publicat mai multe articole academice, unul dintre ele intitulat „Orașele de astăzi nu sunt pentru toată lumea”, în care evidențiază acest tip de situație.

În orașe precum Paris, unde imobiliarele au devenit un activ de investiții principal (locuințele încetează să mai fie o necesitate de bază și devin un activ a cărui valoare constă în profitabilitatea care poate fi extrasă din ele prin valorificarea turismului, de exemplu), creșterea prețurilor se traduce prin chirii și sarcini ipotecare mai mari, pe care gospodăriile cu venituri mici și medii pur și simplu nu și le pot permite, mai ales atunci când creșterea salariilor este mult în urma creșterii prețurilor locuințelor.

Rezultatul este o deplasare treptată, dar sistematică, a acestor grupuri din cartierele centrale către zone mai accesibile și mai îndepărtate. De fapt, Parisul este cunoscut pentru faptul că are mai multe inele de suburbii care, pe măsură ce se îndepărtează de centrul orașului, devin din ce în ce mai sărace din punct de vedere al veniturilor și uneori chiar periculoase.

Economia urbană ajută la explicarea acestui mecanism. În modelele standard, gospodăriile licitează pentru spațiu în funcție de venitul și preferințele lor (oamenii caută întotdeauna să își maximizeze bunăstarea). Gospodăriile cu venituri mai mari pot plăti mai mult pentru a locui în apropierea facilităților, a școlilor de top și a centrelor de transport bine conectate. Pe măsură ce capitalul global (corporații, străini cu venituri mari etc.) și gospodăriile bogate concurează pentru proprietăți amplasate central, prețurile terenurilor și locuințelor cresc , sporind ceea ce economiștii numesc „costuri de aglomerare” în orașele mari precum Parisul.

Cerere mare și nicio ofertă nouă

Având în vedere că oferta de locuințe din centrele istorice este relativ inelastică (limite de înălțime, clădirile existente sunt singura opțiune, protejarea patrimoniului, planificare lentă), cea mai mare parte a ajustării are loc pe partea cererii. Chiriașii mai săraci sunt eliminați din cauza prețurilor , proprietarii se concentrează pe chiriașii mai bogați, iar proprietatea asupra unei locuințe devine din ce în ce mai restricționată la categoriile sociale și profesionale superioare. Treptat, chiriile și prețurile reprezintă o parte tot mai mare din salarii, iar gospodăriile cu venituri mici sunt împinse spre exterior.

Din perspectiva cercetării privind gentrificarea și strămutarea, aceasta face parte dintr-o „geografie a eliminării” regionale mai largă. Studiile privind gentrificarea și suburbanizarea sărăciei arată că creșterea prețurilor în centrele urbane și bogăția clasei de mijloc coincid adesea cu migrarea gospodăriilor mai sărace către suburbii mai ieftine și mai puțin conectate, unde serviciile și oportunitățile de angajare sunt mai rare.

În Paris, asta înseamnă că profesioniștii cu salarii mici locuiesc din ce în ce mai mult în suburbii sau chiar în afara zonei metropolitane, suportând navete mai lungi și mai costisitoare. Efectul de eliminare a forței de muncă funcționează astfel atât fizic (relocarea în zone îndepărtate), cât și social (pierderea accesului la servicii de bază, influență politică și bunuri publice de înaltă calitate), adâncind diviziunile spațiale și de clasă.

În același timp, mecanismul de dislocare are consecințe macroeconomice. Prețurile ridicate ale locuințelor redistribuie resursele de la chiriași la proprietari și de la veniturile din muncă la veniturile din proprietate, exacerbând inegalitatea bogăției, chiar și atunci când inegalitatea veniturilor este parțial atenuată de statul bunăstării.

Rata scăzută a construcțiilor noi în Paris

Autoritățile pariziene oferă propriul diagnostic al evenimentelor. Alexandra Cordebard, primarul arondismentului 10 din Paris, afirmă că scăderea populației din capitală este legată de „explozia locuințelor goale” și nu de prețurile imobiliare. „Controlul chiriilor a fost destul de eficient, deoarece a contribuit la stabilizarea chiriilor în multe cartiere, dar mai întâi trebuie să găsim proprietăți de închiriat”, a explicat ea pentru Le Parisien.

Parisul este un oraș foarte atractiv pentru străinii și persoanele cu avere netă ridicată care cumpără apartamente ca pied-à-terres (pentru uz ocazional) sau ca investiții care nu sunt destinate reședinței obișnuite. Prin urmare, pe lângă cazările turistice (Airbnb și platforme similare), au proliferat închirierile pe termen scurt sau sezoniere.

Deși aceste proprietăți nu sunt din punct de vedere tehnic „goale”, în practică ele sunt rareori ocupate, reducând astfel fondul locativ disponibil pentru uz rezidențial obișnuit. Numeroase voci, însă, indică măsurile de control al chiriilor implementate în oraș din 2019, guvernate de socialista Anne Hidalgo din 2014, și susțin că aceste măsuri au subminat oferta de proprietăți private de închiriat, încurajând tocmai exodul către suburbii descris mai sus.

O altă problemă, foarte frecventă în alte părți ale lumii, cum ar fi Spania, este rata scăzută a construcțiilor noi. În cazul Parisului, mai mulți factori cheie converg: există puțin teren disponibil – o mare parte din zonă este deja construită sau protejată (patrimoniul istoric menționat anterior) – iar puținul disponibil este extrem de scump; reglementările de urbanism sunt foarte stricte (limitări de înălțime în multe zone, restricții privind fațadele istorice și protejarea priveliștilor).

Ce arată cifrele

Cifrele clarifică acest lucru: conform datelor de la Direcția Regională și Interdepartamentală de Mediu, Planificare și Transporturi (DRIEAT), între aprilie 2022 și martie 2023, doar 3.000 de locuințe noi au fost autorizate în Paris. În regiunea Île-de-France, 76.800 de locuințe au fost autorizate în aceeași perioadă.

Cel mai evident efect este creșterea vertiginoasă a prețurilor chiriilor, iar numărul de locuințe disponibile pentru nou-veniți s-a redus. În încercarea de a remedia această situație, Consiliul Local Paris a lansat un plan drastic bazat pe exproprieri ample și proiecte de reamenajare cu impact ridicat, cum ar fi mult discutata propunere de transformare a parcărilor dezafectate în apartamente de închiriat la prețuri accesibile. În septembrie anul trecut, un raport al Financial Times descria lucrările efectuate pe Rue Nollet, unde structura unei vechi parcări este adaptată pentru a crea 83 de apartamente de închiriat la prețuri accesibile, subvenționate de stat.

Această inițiativă face parte din programul ambițios al Consiliului Local Paris – condus de o coaliție de stânga formată din socialiști, verzi și comuniști din Hidalgo – de a extinde accesul la locuințe într-un oraș în care prețurile de închiriere, ca în atâtea alte locuri, au atins niveluri prohibitive. Confruntat cu lipsa terenurilor disponibile și cu reglementările urbanistice stricte care împiedică noile construcții, orașul a decis să se concentreze pe reabilitarea structurilor existente – cum ar fi birouri, clădiri publice și parcări – pentru a le transforma în locuințe. În același timp, se exercită presiune asupra cartierelor mai bogate, cum ar fi arondismentele 6, 7 și 16, unde proporția locuințelor sociale abia atinge între 2% și 7%, cifre mult mai mici decât cele de 42% înregistrate în zone mai sărace, precum arondismentele 19 și 20.

Aceste transformări fac parte dintr-o strategie pe termen lung condusă de consiliul local, care își propune să asigure că, până în 2035, 40% din reședințele principale din Paris vor primi subvenții publice . Din această proporție, 30% ar urma să fie alocate persoanelor fără venituri sau cu venituri foarte mici, iar 10% gospodăriilor cu venituri medii. Pentru a atinge aceste obiective, Consiliul Local a adoptat măsuri semnificativ intervenționiste, inclusiv drepturi preferențiale de cumpărare în tranzacțiile imobiliare, ceea ce îi permite să achiziționeze proprietăți înaintea cumpărătorilor privați pentru a le transforma în locuințe sociale. În plus, aproximativ 800 de clădiri – multe dintre ele birouri – au fost identificate ca potențiale candidate pentru expropriere și transformare.

Viceprimarul responsabil cu locuințele, Jacques Baudrier – comunist – justifică această strategie ca fiind esențială pentru a împiedica Parisul să devină o enclavă rezervată exclusiv celor bogați . „Dacă lăsăm asta în seama pieței, Parisul nu va deveni decât birouri, unități de cazare turistică și reședințe secundare. Avem nevoie de o politică comunistă a locuințelor”, a declarat el pentru FT . Alte voci avertizează că tocmai aceste măsuri vor restricționa și mai mult închirierile private, exacerbând problema și intensificând dinamica populației.