Rate la casă pe 50 de ani: Ar putea fi implementată ideea lui Trump și în România? Ce spun specialiștii

„Creditele ipotecare pe 50 de ani ale lui Donald Trump sunt o afacere proastă pentru cumpărătorii de locuințe”, titrează Financial Times, într-o analiză ce include contextul și mai ales șansele ca ideea președintelui american să se concretizeze într-un produs accesat de consumatori. Declarațiile liderului de la Casa Albă sunt lansate pe fondul unei crize a accesibilității, după cum relatează jurnaliștii de la FT.

Adrian Codirlașu: „Un asemenea produs merge într-un mediu cu rate de dobândă reduse”

Contactat de Mediafax, Adrian Codirlașu, președintele CFA România, a explicat care sunt resorturile ideii lansate de Donald Trump. Asociația CFA România care reunește deținătorii titlului de Chartered Financial Analyst® (CFA), una dintre cele mai respectate certificări profesionale în domeniul financiar la nivel global.

„În Statele Unite vine în contextul în care e din ce în ce mai greu pentru o familie să-și cumpere o proprietate și undeva se merge către prima achiziție undeva la 40, poate 50 de ani, deci târziu, și de aici și ideea de a de a lărgi intervalul de timp în care să fie rambursat”, a explicat analistul financiar.

Adrian Codirlașu a subliniat ce face diferența dintre piața americană și cea autohtonă pentru ca acest potențial produs.

„Ce avantajează Statele Unite sunt dobânzile mici – trebuie dobânzi mici, pentru că altfel s-ar acumula o dobândă foarte mare. Deci un asemenea produs merge într-un mediu cu rate de dobândă reduse și predictibil reduse, în România încă nu se îndeplinește această situație. Vedem și statul la ce rată se împrumută. Atâta timp cât statul se împrumut așa sus, dobânzile rămân, vor rămâne sus”, a precizat președintele CFA România.

Irina Chițu: „Costurile cresc foarte mut”

Irina Chițu, directorul comparatorului financiar-bancar FinZoom.ro și vicepreședinte al Asociației Analiștilor Financiar-Bancari din România (AAFBR), a detaliat pentru Mediafax de ce un astfel de produs este de fapt păgubos per ansamblu, chiar dacă suma lunară este una pe care și-o poate permite și un cosumator dintr-o categorie cu venituri mici.

„În primul rând, la noi se duce până la 35 de ani, maximum, deci până la 75 vârsta, oricum mi se pare elon. Deci da, teoretic poți să spui că, cu cât te duci pe o perioadă mai lungă de timp o rată mai mică, pentru că ți-o împarț într-un număr mai mare de luni. Dar plătești mult mai multă dobândă. Deci costurile cresc foarte mult”, explică Irina Chițu.

Soluția pentru credite mai ieftine este, potrivit analistei financiare, o durată mai mică de rambursare.

„Ideal este să iei pe o perioadă cât mai scurtă, nu cât mai lungă, așa cum ziceam noi întotdeauna este că cel mai păgubos la un credit ipotecar e timpul: faptul că plătești dobânda aceea mică, mare, cât e, în fiecare lună, timp de 30 – 35 de anim, iar acum 50 de ani înseamnă același lucru. Să nu uităm cum arată un scadențar: la început plătești numai dobândă”, a comentat Irina Chițu într-un exercițiu de imaginație propus de Mediafax pe baza ideii președintelui american.

„Este păgubos. Poate părea interesant, pentru că vei plăti o rată mai mică, dar te datorezi pe un termen foarte lung și vei plăti foarte mult dobândă. Deci nu, nu este convenabil”, a subliniat analista financiară.

Produsele oferite de instituțiile de credit din România, conform regulamentului Băncii Naționale a României (BNR), se întind fie pe 30, fie pe 35 de ani, majoritatea au stabilit vârsta maximă la 65, altele până la 75 de ani.

„Acest produs poate părea wow, mă duc pe mai multă perioadă timp, dar e în același timp și de speriat. Adică dacă te uiți pe scadențarul acela din totalul de rambursat, cât ai de plătit dobândă, plătești de trei ori, patru ori facță de cât ai împrumutat. De exemplu, un calcul făcut la un credit de 250.000 lei, dacă te duci pe 30 de ani, plătești înapoi de trei ori cât ai împrumutat, în schimb, dacă te duci doar pe 10 ani plătești doar o treime în plus. Adică e clar că dacă poți să rambursezi repede, și de aceea și rambursarea anticipată parțială cu reducerea perioadei îți reduce foarte mult din costuri per total, și până la urmă asta este și și ideea cu care trebuie să rămână oamenii că pot să fac aceste rambursări anticipate pentru a scădea perioada creditului și sunt foarte benefice, adică îți reduc substanțial costul total pe care îl plătești la creditul tău”, a conchis Irina Chițu.

Ratele americanilor s-au dublat în ultimii patru ani

Potrivit jurnaliștilor de la Financial Times, Donald Trump dorește să facă proprietatea asupra unei locuințe din nou accesibilă. În ultimul an, președintele SUA și administrația sa au presat, în diverse rânduri, Rezerva Federală pentru reduceri mai mari ale ratelor dobânzilor, au propus să permită cumpărătorilor de locuințe să gajeze criptomonede ca garanție ipotecară și au lansat ideea eliminării impozitului pe câștigurile de capital din vânzările de locuințe.

Ultima sa serie de idei – care include crearea de credite ipotecare pe 50 de ani – suferă de probleme similare cu cele anterioare și acestea i-ar putea marginal pe cumpărătorii de locuințe pentru a avea sumele necesare, spun jurnaliștii. Astfel, în perspectivă, fac puțin pentru a rezolva problema principală a ofertei de locuințe: dacă duce la o cerere mai mare de locuințe, beneficiile unor astfel de reforme vor fi ușor erodate de prețurile mai mari.

Nu este greu de înțeles de ce Donald Trump se concentrează pe locuințe, când America se află în mijlocul unei crize a accesibilității. La nivel național, prețul mediu pentru o locuință unifamilială existentă a crescut mai mult de dublu în ultimii 15 ani, conform datelor citate de la Asociația Națională a Agenților Imobiliari (National Association of Realtors – NAR). Ratele ipotecare au scăzut la aproximativ 6,25%, dar rămân mai mult decât dublu față de nivelul de acum patru ani. Cumpărătorii primei locuințe, cei mai afectați, reprezintă acum aproximativ 20% din vânzări, un minim istoric.

Puțini consumatori ar supraviețui unei ipoteci pe 50 de ani

Jurnaliștii explică ce înseamnă ipoteca pe 50 de ani, iar calculele sunt destul de simple, aparent: se prelungește perioada de plată și factura lunară se micșorează. Chiar și cele mai umflate prețuri ale locuințelor pot părea digerabile.

Dar costurile pe termen lung sunt mai greu de trecut cu vederea, pentru că instituțiile de credit vor percepe mai multe taxe pentru riscurile de durată. UBS estimează că, în cazul în care toate celelalte condiții sunt egale, ipotecile pe 50 de ani costă cu 50 de puncte de bază mai mult decât împrumuturile standard pe 30 de ani, reducând economia nominală totală.

Astfel, pentru o locuință cu preț mediu de 426.000 de dolari, cu un avans de 15%, o ipotecă pe 50 de ani poate reduce plățile lunare cu 120 de dolari. Însă, aceasta dublează cu mai mult decât dublul plăților dobânzilor pe viață, de la 448.000 de dolari la 918.000 de dolari. Rambursarea mai lentă, pe o perioadă mai îndelungată, a principalului lasă debitorii mai îndatorați pentru mai mult timp, crescând riscul ca valoarea activelor lor să scadă sub valoarea împrumutului în timpul unei crize.

Datele demografice citate de Financial Times adaugă un alt aspect. Vârsta medie a unui cumpărător pentru prima dată are acum 40 de ani, potrivit NAR. Puțini ar supraviețui unei ipoteci pe 50 de ani. Chiar dacă majoritatea debitorilor s-ar refinanța sau și-ar muta scadența mai devreme, creditorii ar trebui în continuare să modeleze gradul de incertitudine.

Totuși, conchid jurnaliștii, nimic din toate aceste aspecte nu sunt o rezolvare a adevăratei constrângeri, care este oferta redusă. Restricțiile și reglementările de planificare înseamnă că, chiar și prețurile ridicate actuale au doar un impact redus asupra construcțiilor, anul trecut fiind construite 1,5 milioane de unități private. Goldman Sachs estimează că activitatea actuală lasă în continuare un deficit de 3-4 milioane de locuințe, astfel că, chiar dacă americanilor li s-ar permite să plătească pentru casele lor pe parcursul a peste un secol, tot nu ar face locuințele accesibile.